מהו פיצול מגרש מנחלה?
פיצול מגרש מנחלה הוא הליך שמאפשר לבעלי נחלות ליצור מגרש מגורים עצמאי מתוך הנחלה הקיימת ברשותם. תהליך זה, שנועד להקל על התפתחות היישובים החקלאיים בישראל ולהגביר את אפשרויות הדיור, מחייב עמידה בכמה תנאים ומדריכים בהתאם להנחיות של רשות מקרקעי ישראל.
על ידי פיצול מגרש מנחלה, בעל הנחלה מקבל את הזכות לחתום על חוזה חכירה נפרד עבור המגרש המפוצל, שמספק את ההזדמנות להקים יחידת דיור אחת לפחות. הפיצול מתאפשר רק לאחר קבלת תכנית בניין עיר מאושרת.
הבנת תהליך הפיצול
התהליך מתחיל בראשיתו בהגשת בקשה לרשות מקרקעי ישראל, כולל תכנון מפורט המפרט את השימושים הצפויים של המגרש המפוצל. מדובר בהליך שנמשך חודשים רבים, שכן נדרשים שלבים רבים בכדי להבטיח את הצלחת הבקשה.
במהלך התהליך, יש לבצע הערכת שמאי שתקבע את שווי המגרש המפוצל, על פי המצב הנוכחי והשוק המקומי. בנוסף, יש צורך בתשלום קבוע של 33% ממחיר המגרש המפוצל, בנוסף למע”מ, כסכום שנדרש על מנת להשלים את הפיצול.
יתרונות הפיצול
יש מספר יתרונות בולטים לקיום פיצול מגרש מנחלה:
- יכולת לניהול נכסים נוספים: פיצול המגרש מאפשר לבעל הנחלה למכור, להשכיר או להשתמש במגרש הנוסף לבנייה.
- אפשרויות פיתוח: המגרש המפוצל מספק פוטנציאל לפיתוח נדל”ן נוסף באחוזי בניה נוספים.
- הגברת ערך הנכס: לעיתים קרובות, לאחר הפיצול, ערך הנחלה יזנק בשל האפשרויות שנפתחות בתהליך.
ההשלכות החוקיות
עם כל היתרונות האפשריים, יש לעמוד גם בהשלכות החוקיות של תהליך הפיצול. ישנם כמה מסמכים נדרשים כמו אישורי תכנון, ובנוסף לכך עשויים לדרוש תהליך של היטל השבחה מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
חשוב לקחת בחשבון שהליך הפיצול יכול לגרום לשינויים בזכויות הקנייניות, ולכן נדרשת התייעצות עם עורך דין או שמאי מקרקעין שמתמחה בתחום לצורך הבנת כל ההיבטים המשפטיים.
עלויות הפיצול
תשלום לרשות מקרקעי ישראל
העלות העיקרית הנוגעת לפיצול מגרש מנחלה היא התשלום לרשות מקרקעי ישראל. כפי שצוין, יש לשלם 33% ממחיר המגרש המפוצל, בנוסף למע”מ. הסכום המדויק שתצטרך לשלם נגזר מהערכת השמאי שיהיה חיוני לתהליך.
תהליך התשלום יכול להיות מסובך ודורש תכנון כסף מראש על מנת למנוע בעיות תקציביות בהמשך.
היטל השבחה
מלבד התשלום לרשות מקרקעי ישראל, ייתכנו הוצאות נוספות הנוגעות להיטל השבחה. היטל זה נדרש במקרים שבהם התוכנית העירונית המותרת עלולה להעלות את ערך המגרש החדש. ההיטל מחושב לפי שיעור שנקבע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
כדאי לנקוט בגישה יזמית ולבצע הערכה מקיפה של העלויות האפשריות שקשורות לכך.
שירותים נוספים ועלויות נלוות
יש לקחת בחשבון גם עלויות נוספות שיכולות לצוץ במהלך תהליך הפיצול. זה יכול לכלול תשלומים עבור תכנון, ייעוץ משפטי, ותשלום עבור שמאי מקרקעין. כל אלו תורמים להוצאות הסופיות של התהליך ואת אלו יש לשקלל מראש.
שלבים בביצוע פיצול מגרש מנחלה
שלב הראשון: הכנת התוכנית
תהליך הפיצול מתחיל בהכנה של תוכנית מפורטת המצביעה על השימושים הצפויים במגרש המפוצל. על התוכנית לכלול התייחסויות לתכנון העירוני והוראות הבינוי המוגדרות בתב”ע הקיימת.
חשוב לכלול גם את המידע על מיקום המגרש המפוצל ביחס לסביבה ולתשתיות באזור.
שלב שני: הגשת הבקשה
בשלב זה יש להגיש את הבקשה לרשות המקומית או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה עם כל המסמכים הנדרשים כולל תכנון, אישורים, והערכות שווי. יש לוודא שהבקשה מציגה בצורה ברורה את הכוונות ומסבירה את היתרונות הצפויים מהפיצול.
שלב שלישי: קבלת אישורים
לאחר הגשת הבקשה, תהליך האישור יכול להימשך כמה חודשים. במהלך ההמתנה, ייתכן שתידרש התמודדות עם שאלות או הערות מהוועדה. הצלחה בשלב זה תסמן את ההצלחות בהליכי הפיצול והכנה לגיוס העזר הנדרש לביצוע התהליך.
שאלות נפוצות על פיצול מגרש מנחלה
מה ההבדל בין פיצול ופרצלציה?
פיצול מגרש מנחלה מופנה יותר לתהליך המתחייב להביא להקצאת מגרש מגורים עצמאי, בעוד שפרצלציה מתייחסת בכלל לתהליכים של חלוקת קרקע או מגרש למספר חלקות. כלומר, הפרצלציה היא ההקצאה הגיאוגרפית של הקרקע בעוד שהפיצול הוא על היבטים חוקיים הרלוונטיים למגרש מעבדה.
האם ניתן לפצל יותר ממגרש אחד?
במקרים מסוימים, כאשר קיימת אפשרות לכלול יותר מגרש אחד, זה אפשרי. תהליך זה מתבצע רק אחרי שנמצא בעל הנחלה היכולת לעמוד בכל התקנות והדרישות הנחוצות מכל הצדדים המעורבים. עם זאת, יש לוודא כי כל המגרשים עומדים באותן דרישות מתודולוגיות ויכולים להתקבל על ידי רשות מקרקעי ישראל.
איך ניתן לשווק מגרשים שנפצבו?
שווק מגרשים שנפצבו תלוי בעלויות ובדרישות חוקיות שיש לעמוד בהן. בדרך כלל, תהליך השיווק חייב להיות מפוקח על ידי מתווכים מורשים או מתמקדים במכירות של מגרשים בפומבי, במקרים שבהם יש צורך ברגולציה מחמירה.
מומחים ומקצוענים בתחום הפיצול
עורכי דין בתחום המקרקעין
עורכי דין המומחים בתחום המקרקעין הם חלק בלתי נפרד מתהליך הפיצול, הנדרשים לדאוג לכך שכל ההליכי תכנון, אישור וביצוע מתבצעים בצורה חוקית ומסודרת. הם מסייעים בהבנת ההיבטים המשפטיים של תהליך הפיצול וכיצד ניתן לשמור על זכויות בעלי הנחלה.
שמאי מקרקעין
שמאים מטרת הבקרת נכסים יהיו חיוניים במסגרת תהליך הפיצול החקלאי. הם לא רק מובילים בתהליך ההערכה אלא גם עוזרים בבדיקה של הכדאיות הכלכלית של תהליך הפיצול.
יועצי תכנון עירוני
יועצים לתכנון עירוני מהווים מחויבות נוספת הנדרשת בתהליך זה. יש להם הכשרה וניסיון בתחום, הצורך לתכנן את השימושים במגרש המפוצל בנוגע בתחום העירוני הנוכחי והעתידי. הם עוזרים להנחות את התהליך בהתאם למידע דרוש שייתן תמונה רחבה בפיתוח המגרש המפוצל.
Leave a Reply